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親世代の実に3分の２を占める不動産を賢く継ぐ方法

相続対策を考えるとき、相続財産の額にかかわらず、不動産に関する問題は避けて取れません。
総務省のデータによれば、７０歳以上の２人世代の資産内容を見ても、金融資産３４．０％、耐久消費財･ゴルフ会員権等２．０％に対し、住宅・宅地資産は６４．０％にも上ります！

つまり相続問題とは、自宅を中心とする親の不動産をどう継ぐかということに他なりません。
この分けにくい不動産を分割相続するには、４つの方法があります。

それぞれの特徴を見てみましょう(＾v＾)ﾉ

（1）現物分割

もっとも一般的に行われている方法です。
「土地はＡに、預貯金はＢに」というように、相続財産の種類ごとに、そのままの形でそれぞれの相続人に分配する方法です。
財産の形を変えたくない、相続人ごとに欲しい財産が明確であるときや、分配する財産の価値が等しいときは、有効な方法といえます。
ただ、わかりやすい反面、相続分どおりに分配できるとは限らないという難点があります。

（２）換価分割

相続財産を全て売却するなどして、いったん現金に換えてから分割する方法です。
換金して分配するので、相続人同士が公平に扱われるというメリットがありますが、売却するのに時間や労力、経費がかかるのが難点です。
また、換金することが困難な財産や、不適当な財産（事業をしている場合の自社株など）があるときには使えません。

（３）代償分割

土地や事業用の店舗などをそのまま継続して使用したいようなときに、不動産の全部または一部を１人の相続人が受け継いで、その人の相続分を超えた分について、他の相続人に金銭などで代償を支払うという方法です。
ただ、相続人（Ａ）に調整できるだけの現金があるかがポイントとなります。

（４）共有分割

相続財産が分割しにくい不動産などのとき、複数の相続人がそれぞれを共有するという形で相続する方法です。
分割手続きをする必要がなく、相続人同士の公平もたもてますが、のちのち、売却する時には共有者全員の同意が必要となります。
処分しにくいといった問題もでてくるかもしれません。

 

田舎の広－い土地を相続した場合の分割方法

高橋英男さん（48歳）は、大学進学を機に地方から上京し、現在は都内近郊の一戸建て住宅に妻と子ども２人で暮らすサラリーマンです。
父親は数年前に他界。地方の実家では、７４歳の母親が自宅に１人で暮らし、年金収入で生計を立てています。
親の自宅は、築45年の木造２階の一軒家。敷地は代々受け継いできたもので、約１５０坪。
母親名義の財産は、自宅のほかは預貯金が６００万円程度です。

高橋さんは妹の明美さん(４１歳)と２人兄妹。明美さんは専業主婦として夫と子ども１人の３人家族で実家の近くに住んでいます。高橋さんは母親が元気なうちに、母親に万一のことがあった際の対策を、検討しておきたいと考えています。

特定の人に相続させにくい場合には、相続人の間で共有分割をすることも可能です。
不動産の共有とは、相続人各人がその不動産全体について、共有持分に応じた権利を所有している状態をいいます。
しかし、各人が物理的にどの部分を所有しているかは明確になりません。

共有で最も大変なのは、共有不動産全体の売却や建物の立替をする際、共有者全員の同意が必要となる点です。共有者のうち誰か１人の都合だけでは、不動産を動かせないのです。
安易に共有を選ぶと、将来トラブルになるおそれがあります。
また「持分」という形で所有する権利を有しているため、利用していない相続人でも修繕費や固定資産税等の負担が生じる。共有の状態を放置し、相続を繰り返すと、複雑な所有形態になるおそれがあります。

不動産を持ち続ける積極的な理由がなければ、売却して金融資産の形で保有しておき、相続が発生したらそれを分けるといった「換価分割」も検討すべきです。相続発生後に売却しようと思っても、なかなか買い手が見つからない場合もあるからです。

いずれにしても、関係当事者それぞれの実家に対する思い入れや、経済面を含めた諸事情をふまえて、調整していくことがポイントとなります。

保有するなら立て替えに配慮、売却なら事前調査がカギに

不動産を何かしらの形で残していくのか、売却することも視野に入れるのか・・・・選択肢として、大きくこの二つが考えられます。一部残し、一部売却、という選択肢もあります。

高橋さんの実家のケースで、当事者間の合意を前提に、近くに住んでいる明美さん家族が自宅を引き継ぐ方向に話が進んだとしましょう。ここで留意すべきは、老朽化した建物の維持費や、固定資産税などの保有コストがかかる点です。将来的には、立て替えや大規模な修繕もしなければならないでしょう。
母親が存命中なら「二世帯住宅」、自宅の立地特性から賃貸住宅の需要がみこめるなら「賃貸併用住宅」などというように、立て替えの形態も変わってきます。

当サポートセンターでは、相続に関するあらゆる相談を承り、お客様に自信を持って解決策をしてまいります。
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